전세보증보험 임차권등기명령 신청 언제 해야할까?

최근 전세사기, 부동산 거래절벽으로 인한 역전세난 현상 때문에 전세금을 못 돌려받고 있는 세입자 분들이 굉장히 많습니다.​

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한 달 뒤 임대차 계약이 종료되는 상황에서 다음 세입자가 구해지기 전까지는 전세금을 반환할 수 없다고 말하는 집주인이 있다면 어떻게 대응해야 할까요?

이러한 경우, 임차권등기명령 신청을 하는 것이 필수적인 대응 방법 중 하나입니다.

임차권등기명령 신청은 세입자들이 전세금 피해를 최소화할 수 있는 방법 중 하나로,

계약이 종료 된 전세 집에서 전입을 빼더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 법적 보호장치입니다.

그러나 임차권등기명령 신청이 가능한 시기를 정확히 이해하지 못하는 경우가 있어서 혼란이 생길 수 있습니다.

임차권등기명령은 미리 대비하는 예방의 개념이 아니라, 계약 종료 이후 문제가 생겼을때 조치를 취하는 개념으로 보시면 됩니다.

따라서 이번 포스팅에서는 임차권등기 신청이 가능한 시기에 대해 자세히 알아보겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 임차권등기는 원칙적으로 계약 종료 후에만 신청할 수 있는 제도입니다.

계약이 종료되어야만 집주인에게 법적으로 전세금 반환 의무가 발생하며, 이를 만약 이행하지 않을 경우 임차인은 임차권등기를 법원에 신청할 수 있습니다.

반면에 계약이 아직 종료되지 않은 상황에서는 집주인에게 전세금 반환 의무가 아직 발생하지 않기 때문에 임차권등기명령 신청이 불가능한 것입니다.

예를 들어, 계약이 종료되지 않았지만 다른 집으로 이사가야 하는 상황과 비슷합니다.

간혹 계약기간이 남았음에도 불구하고 중간에 이사를 가기 위해 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 세입자분들이 계신데,

계약이 종료되지 않았기 때문에 집주인에게 전세금 반환 의무가 없으며, 법적으로도 이를 요구할 수 없습니다.

임차권등기명령를 신청하기 전에 세입자가 먼저 진행해야 할 필수 절차가 있습니다.

임차권등기를 신청하기 위해서는 계약이 종료되어야 하므로 계약 해지 통보도 필요합니다.

주택 임대차에서는 계약 기간이 모두 종료되었다고 해도 법률적으로 계약이 종료되지 않습니다. 계약 해지 의사를 상대방에게 전달해야 합니다.

만약 계약해지 의사를 전달하지 않았다면 임대차 계약은 자동으로 묵시적 갱신으로 보게 됩니다.

그러므로 계약 기간이 종료되기 전 세입자는 집주인에게 계약 해지 및 전세금 반환을 요청하는 통화 녹음, 카카오톡, 문자 메시지, 내용증명 등을 통해 의사를 전달해야 하며, 상대방이 이를 확인하면 법적 효력을 인정받을 수 있습니다.

특히 주의해야 할 점은 문자나 카카오톡의 경우 임대인의 답장이 없을 경우 계약해지 통보가 도달하지 않은 것으로 보기 때문에 주의해야합니다.

말씀드리는 계약해지 통보를 제대로 하지 않아 hug 전세보증보험 등 보험사로부터 보증금 지급을 거절당하는 사례가 너무나 많기 때문에 특히 세입자들은 주의하셔야 합니다.

또한 임차권등기명령이 완료된 경우 집을 비워야 한다는 잘못된 정보를 알고 계신 분들이 많이 있습니다.

임차권등기명령이 완료되었다고 해서 꼭 집을 비울 필요는 없으며, 이는 임차인의 상황에 따라 선택을 하면 됩니다.

다만 주의하실 점은, hug 전세보증보험에 가입되어 계시다면 보험사로부터 퇴거 일자를 협의하기 전까지는 꼭 점유를 유지하고 계셔야 하는 점도 주의하시기 바랍니다.

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